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写在前面：

在这个春天，我们进行了第11次春晓行动，11年，我们在每一个春天，与沈阳楼市共舞，探索沈阳热门在售楼盘的最新情况。今年，我们将春晓行动进行丰富，在走访新楼盘的同时，我们走进房产经纪门店，对二手房、租房等市场进行全方位了解。

今天，我们一同走进的，便是栋察楼市经纪人精英智库优秀成员——孙鹏的店铺，恋家不动产001号店。

谈到当下铁西老城成交住宅的品类比例，孙鹏表示，当下铁西老城新房的成交量是比较少的，租房以及二手的客户比较多。以恋家不动产001号店为例，目前店铺的租赁与二手房业务的比例大概为7:3，租赁业务较为明显地高于新房与二手房业务。总体来看，进店的买房客户刚需占比较高，购房预算不高，但是对交通便利程度有着较高的需求，所以他们更青睐于选择铁西老城的二手房源，毕竟同位置的新房价格会高更多。

为什么铁西老城的租赁业务会比较好呢？孙鹏表示，因为铁西的人口是全市最多的，其中在经开区上班的人群比重较大；再一个铁西的交通发达，有地铁一号线九号线穿过；商业配套有个万象汇，两个万达广场，这也是人气聚集的硬件因素。在区域内工作的人多，那么租房的需求也会相对更多。

大家喜欢在铁西租房的逻辑颇为清晰，而大家喜欢在铁西买房二手房的原因也是大体相同的，铁西属于老工业区搬迁改造，次新房较多，铁西区二手房价格处于全市中等偏下水平，老破小房子的价格更是全市垫底，来铁西购房安家选择面较大，高中低等价位的房源齐全。再一个就是交通发达，商业配套齐全。孙鹏两次提到了交通发达与商业配套，由此看来，无论是对购房者还是租客，这是铁西最大的吸引力。

谈到铁西的学区和学区房，孙鹏回忆，铁西在2020年9月1日之前的学区房购房群体还是很多的，毕竟地域情怀加之举家搬迁的费用较高。但是这个日期之后，铁西执行了人户合一满6年才能入学重点学区，导致很大一部分群体离开了铁西去其他区域购买学区房。所以目前来看，铁西的学区房成交和热度一般，但是由于铁西拥有31中学和4中较为优质的高中，一部分家长还是愿意留在铁西，出于对中考和高考的考虑。

从当下铁西区的新建商品住宅成交来看，我们可以看到，排名前十位的项目中仅有三个项目归属于老城，其他项目均来自于经济技术开发区。这同孙鹏所介绍的情况较为一致，目前铁西老城的新房少、价格高，所以整个铁西老城的成交更倾向于二手房。

从板块分析的维度来看，铁西老城无论在租赁还是二手房上的优秀表现，同老城的底蕴和烟火气是离不开的，铁西老城历史悠久，并且生活气息浓厚，在我们的调查中发现，倘若外地来沈的朋友在铁西租过房子后，很大的比例在买房时，会优先考虑铁西。这就是铁西的魅力所在吧！

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